BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz über typische Fehler bei der Immobilienfinanzierung – darauf sollten Käufer*innen achten

BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz über typische Fehler bei der Immobilienfinanzierung – darauf sollten Käufer*innen achten

Nicht abgesicherte Risiken, zu niedrige Tilgungsraten, unterschätzte Nebenkosten – Fehler bei der Immobilienfinanzierung können für Käufer*innen schnell zur existenziellen Bedrohung werden. Im Vorfeld des Erwerbs sollte das eigene Kapitalprofil deshalb genau analysiert und eine geeignete Finanzierungsstrategie entwickelt werden. Auf welche Fallstricke man dabei achten sollte und wie man sich den Traum vom Eigenheim risikoarm und vorausschauend erfüllt, erklärt BETTERHOMES-CEO Cyrill Lanz in diesem Artikel.

Fehler Nr. 1 - fehlendes Eigenkapital

Angesichts der aktuell niedrigen Zinsen und der damit verbundenen günstigen Darlehen erliegen viele Menschen der Verlockung, ihre Immobilie ohne ausreichende Eigenmittel zu finanzieren.

Dieses Vorgehen birgt allerdings Gefahren. Mit der Höhe der Kreditsumme steigt auch die Wahrscheinlichkeit einer Anschlussfinanzierung, deren Zinsniveau letztlich nicht vorhergesagt werden kann. Auch stellen Änderungen der Lebens- und Einkommenssituation erhebliche Risiken dar. Muss das Haus etwa infolge eines Jobverlusts verkauft werden, genügt der Erlös schlimmstenfalls nicht zur Schuldentilgung. Die Folge ist eine langfristige finanzielle Belastung. Grundsätzlich sollte die Eigenkapitalquote deshalb bei mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zzgl. der Nebenkosten liegen. Das bringt nicht nur mehr Sicherheit, es eröffnet auch Chancen auf günstigere Konditionen.

Um von vornherein auszuschliessen, dass man sich nach zu hochpreisigen Immobilien umsieht, sollte man zunächst eine Haushaltsrechnung aufstellen. Hierbei addiert man sämtliche Nettoeinkommen und zieht Kostenstellen wie Wohnnebenkosten, Versicherungen, Lebensunterhalt und Unterhaltszahlungen ab. Die errechnete Summe steht für die monatlichen Raten zur Verfügung. Als Faustregel gilt, dass man maximal 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die monatlichen Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Nebenkosten und allfällige Amortisationsrate) einplanen sollte.

Fehler Nr. 2 - Vernachlässigung der Kauf- und Nebenkosten

Begibt man sich auf die Suche nach einer Immobilie, darf man sich nicht nur nach dem Kaufpreis richten. Auch die Nebenkosten ziehen einen relevanten Finanzierungsbedarf nach sich. Je nach Standort belaufen sie sich auf 1 bis 4% des Kaufpreises. Hinzu kommen Grundbuchgebühren (üblicherweise zwischen 0,3 und 1,1 % des Grundstückswertes) und kantonabhängig Einschreibegebühren von ca. 1,5 %. Übernehmen Makler*innen die Vermittlung, ist zudem eine ortsübliche Courtage in Höhe von 3,5 bis 7,2 % zu entrichten. Auch Umzüge und Renovierungen müssen bezahlt werden, sodass sich die Höhe der Standardnebenkosten auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises belaufen kann.

Werden die Eigenmittel mittels Vorbezugs von Vorsorgegeldern abgedeckt, fallen entsprechende Steuern an, welche zwar tiefer als der entsprechende Einkommenssteuersatz, jedoch deutlich über dem Vermögenssteuersatz liegen.

Fehler Nr. 3 - die falsche Zinsbindungsdauer

Für Immobilienkäufer*innen stellt sich früh die Frage, ob sie sich für eine kurze oder eine lange Zinsbindung entscheiden sollten. Hierbei gilt der Grundsatz: Je niedriger die aktuellen Bauzinsen sind, desto langfristiger sollte auch die Sollzinsbindung sein. Schliesslich wird es mit sinkenden Zinsen immer unwahrscheinlicher, dass das Niveau auch weiterhin fällt. Ein guter Richtwert für die Laufzeit liegt bei 15 - 20 Jahren.

Kürzere Zinsbindungen kommen vor allem in Zeiten einer ungewissen Zinsentwicklung infrage. Ein Vorteil besteht hier im niedrigeren Sollzins. Für einen Kredit mit einer Zinsbindung von 10 Jahren zahlen Kreditnehmer*innen aktuell 0,7 % Zinsen p. a. weniger als bei einer Zinsbindung von 20 Jahren. Allerdings besteht das Risiko eines deutlichen Zinsanstiegs im Rahmen der Anschlussfinanzierung. Das ist vor allem in Kombination mit einer niedrigen Tilgung hochriskant.

Fehler Nr. 4 - zu niedrige Tilgungsraten

Einige Banken fordern für ihre Kredite eine Mindesttilgung von gerade einmal einem Prozent. Da dadurch die Raten sinken und auch höhere Kaufpreise für Durchschnittsverdiener*innen erschwinglich wirken, klingen derartige Angebote für viele Interessent*innen zunächst einmal vorteilhaft. Was dabei aber gern übersehen wird: Je niedriger die Tilgungsraten sind, desto länger dauert auch die Abzahlung des Darlehens und desto mehr Zinsen muss man am Ende an die Bank überweisen.

Veranschaulichen wir uns das Ganze anhand eines Beispiels. Mit einer Monatsrate von CHF 1‘000.- kann man einen CHF 500‘000.--Kredit mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, einer Tilgungsrate von 1 Prozent und einem Zinssatz von 1,4 Prozent aufnehmen. Durch die geringen Tilgungsraten dauert es über 60 Jahre, bis man seine Schulden abbezahlt hat. Nehmen wir nun noch an, der Zinssatz steigt nach der Zinsbindungsdauer auf 5 Prozent. In diesem Fall ist eine Restschuld von fast CHF 450‘000.- mit einer Monatsrate von CHF 2‘230.-abzubezahlen. Das dürfte für die meisten Menschen das Ende des Traums vom eigenen Haus bedeuten.

Deshalb ist es empfehlenswert, mit einer Tilgungsrate von wenigstens zwei oder drei Prozent zu kalkulieren. Auf diese Weise lässt sich die Restschuld am Ende der Erstfinanzierung deutlich reduzieren.

Hinweis: Wenn man die Immobilie als Altersvorsorge nutzen will, sollte man spätestens mit dem Ausscheiden aus dem Berufsleben schuldenfrei sein. Will man bereits in 20 Jahren in Rente gehen, sollte man mit einer Tilgung von 4 Prozent planen.

Fehler Nr. 5 - unflexible Kreditbedingungen

Bei günstigen Kreditangeboten sind die Vertragsbedingungen oft vergleichsweise starr gehalten. Das ist vor allem dann nachteilig, wenn sich an der individuellen Lebens- und Einkommenssituation etwas ändert. Um auf unvorhersehbare Ereignisse angemessen reagieren zu können, sollte man sich deshalb für ein möglichst flexibles Vertragsmodell entscheiden.

Hervorzuheben sind hierbei Sondertilgungsoptionen und Tilgungssatzwechsel. Zwar können damit Zinsaufschläge verbunden sein, jedoch verschafft man sich langfristig mehr Sicherheit. Gerade in der aktuellen Corona-Situation hat sich schliesslich gezeigt, wie schnell sich die individuelle Lebenssituation ändern kann.

Fehler Nr. 6 - Versäumen von Finanzierungsvergleichen

Die angespannte Situation auf dem Immobilienmarkt spielt Verkäufer*innen insofern in die Karten, als sie ihre Verhandlungsposition gegenüber Käufer*innen stärkt. Unter Zeitdruck entscheiden sich diese dann oft für das erstbeste Finanzierungsangebot ihrer Hausbank.

Zwar bietet diese durchaus einen gewissen Vertrauensvorteil, auf der anderen Seite vertreibt sie in erster Linie die eigenen und damit nicht automatisch die günstigsten Finanzierungsangebote. Um nicht zu viel zu zahlen, sollte deshalb zunächst immer ein umfassender Vergleich durchgeführt werden.
 
Über BETTERHOMES

BETTERHOMES steht für Erfolg in der Immobilienvermittlung zu fairen Konditionen und konnte sich mit der Idee der Immobilienfairmittlung® – einer innovativen Kombination aus neuster Technologie und lokaler Expertise – zum grössten unabhängigen Immobilienmakler im Heimmarkt Schweiz etablieren und ist ebenso erfolgreich in Deutschland wie auch Österreich tätig.
Das Unternehmen garantiert Immobilienanbieter*innen das beste Preis-Leistungs-Verhältnis einer Maklerdienstleistung und bietet Immobiliensuchenden ein möglichst grosses und attraktives Immobilienangebot.
 
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